location d'un immeuble : les nouvelles règles

Mer 27 Nov 2013, 00:44

location d'un immeuble : les nouvelles règles

Une loi récente (août 2013 - adoption définitive : novembre 2013), la loi n° 67-12, ambitionne de "fluidifier" le marché de l''immobilier de location. Elle doit permettre, selon le ministre de l'habitat, de redonner confiance au bailleurs et d'ainsi permettre la remise sur le marché de la location immobilière quelques 850 000 logements vacants. Ainsi, le nouveau dispositif établit des règles strictes dans l'établissement des contrats de bail. Nous examinons, ci-dessous, les principales dispositions contenues dans le texte.

I - champs d'application :

La loi n° 67-12 concerne :

- les locations d'immeubles à usage d'habitation

- les locations d'immeubles à usage professionnel

ainsi que leurs dépendances

qu'ils soient :

- meublés

- non meublés

d'une durée supérieure à 30 jours.

II - écrit :

L'article 3 établit que le contrat devra faire obligatoirement l'objet d'un écrit qui comportera les mentions suivantes :

---> les noms et prénoms du bailleur et du locataire et, le cas échéant, ceux du ou des mandataires,

---> les professions des deux parties,

---> la dénomination et le lieu du siège social, ainsi que toutes les informations concernant les dirigeants de la personne morale, le cas échéant, leurs domiciles respectifs ou leurs sièges sociaux,

---> la désignation des locaux loués et la destination de ces locaux, ainsi que des équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive,

---> le montant du loyer,

---> la date de conclusion du contrat de bail,

---> la durée et les frais du contrat.

III - état des lieux :

Les articles 7 et 8 posent l'obligation de formaliser l'accord entre les parties par l'établissement d'un état des lieux lors de l'entrée dans les lieux et de la sortie du locataire.

IV - dépôt de garantie ou caution :

L’article 21 prévoit une caution versée par le locataire de 2 mois de loyer sans dépasser ce montant. Elle doit notamment couvrir le risque de loyers impayés et toutes dégradations apportées au logement par le locataire.

Restitution de la caution : dans un délai maximum de 2 mois à compter de la date de cessation du contrat.

V - révision du loyer :

L'augmentation du loyer ne pourra se concrétiser qu'à l'issue d'un délai de 3 ans.

La loi permet au propriétaire et au locataire à se mettre d’accord sur les conditions de cette révision entraînant soit une augmentation soit une réduction du loyer.

Toutefois, les loyers sont encadrés et la loi pose des limites. Ainsi, les augmentations ne pourront dépasser :

- 8 % pour les locations à usage d'habitation

- 10 % pour les locations à usage professionnel

Par exception, ces limites ne sont pas applicables pour les loyers de moins de 400 dirhams par mois pour lesquels les tribunaux pourront les augmenter jusqu'à 50 %.

VI - obligations du bailleur :

La loi donne un délai d’un mois au bailleur pour effectuer les réparations nécessaires demandées par le locataire.
Au-delà de ce délai, le locataire est en droit de les effectuer lui-même et imputer les sommes dépensées sur le loyer mensuel.

VII - obligations du locataire :

Il s'interdit de sous-louer sans en avoir averti le propriétaire et sans avoir obtenu de celui-ci son autorisation écrite.

VIII - résiliation anticipée :

L'article 55 de la nouvelle loi, dans le but de protéger le bailleur, édicte précisément les cas où le bail peut faire l'objet d'une résiliation anticipée. Ce droit est reconnu au propriétaire dans les trois cas suivants :

- utilisation du logement dans un but autre que sa nature ou celui annoncé dans le contrat de bail

- négligence ou défaut d’entretien du bien

- défaut de paiement du loyer.

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