Le régime des plus-values immobilières au Maroc et la télédéclaration SIMPL-IR-PI

Le régime des plus-values immobilières au Maroc

Certains résidents étrangers propriétaires d'un immeuble au Maroc posent la question de l'imposition de la plus-value éventuelle qu'ils auraient à payer en cas de cession. Je me permets de publier sur ce forum une étude émanant de la Chambre de commerce et d'industrie d'Oujda.

 
Opérations imposables :

En fait, sont passibles de l’impôt sur le revenu tous les profits constatés ou réalisés lors des cessions d’immeubles ou de droits réels immobiliers, apport à une société à créer ou existante, cession des titres sociaux de sociétés réputées fiscalement transparentes ou à prépondérance immobilière, échange, partage avec soulte, cession à titre gratuit à l’exclusion de celles effectuées entre père et fils et inversement, entre époux et entre frères et sœurs. Il va de soi que les professionnels tels que promoteurs immobiliers, lotisseurs et marchands de biens immobiliers qui se livrent à des opérations immobilières de façon professionnelle et habituelle sont soit soumis à l’impôt sur le revenu professionnel soit à l’impôt sur les sociétés suivant le cas.

Combien devez-vous payer à l'Etat sur la plus-value ?

Le profit est égal à la différence entre le prix de cession de l’immeuble et son prix d’acquisition. Le prix de cession s’entend du prix de vente ou de la valeur estimative déclarée ou reconnue par les parties au contrat. Aujourd’hui, l’administration fiscale procède, dans le cadre de l’exercice de ses prérogatives, au redressement du prix de cession dès lors qu’elle estime que le prix déclaré est en deçà de la valeur vénale de l’immeuble au jour de la cession. Il est important de noter que le prix de cession est réduit sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ce sont : les frais d’annonces publicitaires, les frais de courtage, les frais d’acte ainsi que les indemnités d’éviction versées aux locataires ou occupants.

Le prix d’acquisition : c’est le prix effectivement acquitté par le cédant stipulé dans l’acte majoré éventuellement du montant d’un redressement au moment de l’achat ou de la livraison à soi-même en matière de droit d’enregistrement ou de TVA. Si le bien immobilier est recueilli par voie successorale le prix d’acquisition à prendre en considération : Soit la valeur vénale de l’immeuble retenu dans l’acte d’inventaire après décès. Soit à défaut la valeur déclarée sur l’honneur par le contribuable…
Les frais d’acquisition et les dépenses d’investissement : Ces frais sont :

- Les frais d’acte d’achat tels que le droit d’enregistrement et de timbre, la taxe foncière, les frais de courtage…dans la majorité des cas les déclarants préfèrent recourir à la faculté que la loi leur accorde soit un montant forfaitaire correspondant à 15% du prix d’achat.

- Les dépenses d’investissement telles que pour les immeubles bâtis les dépenses de construction, de démolition, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation et d’amélioration (exclusion faite des frais d’entretien courants).
En ce qui concerne les terrains nus les dépenses d’investissement peuvent consister en travaux d’équipement, de morcellement, de défrichement, plantation…

Les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que lorsqu’il s’agit de prêts accordés par des établissements de crédit agrées destinés à la réalisation des opérations d’acquisition ou d’investissement.

Le coefficient de réévaluation :

Le prix d’achat ainsi que toutes les dépenses sont réévalués suivant un coefficient de réévaluation fixé annuellement par arrêté du ministère des finances et que l'on trouvera sous le lien suivant : Plus-values immobilières : coefficients de réévaluation pour la dernière année publiée. Pour des plus-values réalisées antérieurement, on se référera aux archives de notre forum Impôts

Le mode d’imposition :

Le profit immobilier est imposé au taux de 20% avec toutefois une cotisation minimale de 3% sur le prix de cession.

Quel délai pour déposer la déclaraion de cession ?

La déclaration d’IR sur profits fonciers doit être souscrite par les cédants dans un délai de 30 jours qui suivent la date de la cession en même temps que le paiement de l’impôt. Passé ce délai, le contribuable est passible d’une majoration et pénalités égale à 30,5% du principal le premier mois et 0,5% pour chaque mois de retard. Depuis la publication du code de recouvrement des créances publiques par le Dahir n° 1-00-175 du 28 moharrem 1421 portant promulgation de la loi n° 15-97 le notaire est tenu d’obtenir une attestation fiscale justifiant du paiement des impôts et taxes grevant le bien immobilier faute de quoi il est tenu solidairement avec le contribuable au paiement desdits impôts et taxes. Dans la pratique, le notaire procède à l’occasion d’une cession immobilière au prélèvement sur le prix du montant à verser au fisc au titre de la plus-value. Par conséquent, le vendeur reçoit le prix du bien, net d'impôt, et est déchargé des soucis de la déclaration. D’autant plus que le fisc ne délivre l’attestation fiscale (modèle P 480) qu’après dépôt de la déclaration d’IR sur les profits fonciers et redressement fiscal. Les choses sont relativement simples lorsque le prix n’est pas jugé insuffisant par les brigades de contrôle. En revanche, en cas de redressement il faut attendre la fin de toutes les procédures de redressement, de recours devant les commissions locale et nationale ainsi que les tribunaux administratifs. Pendant ce laps de temps, le notaire est dans l’obligation de retenir une provision suffisante afin de faire face au règlement du montant correspondant au redressement fiscal.

En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique la déclaration doit être déposée dans les 30 jours qui suivent la date de l’encaissement de l’indemnité d’expropriation.

Exonérations :

Dans certains cas limitativement énumérés par le code général des impôts, l’Etat renonce à la perception de l’IR sur profits fonciers. En effet, est exonéré le propriétaire qui cède le logement qu’il a occupé à titre d’habitation principale pour une période égale ou supérieure à 6 ans. Cette mesure exonératoire s’applique :

- au conjoint ou les héritiers directs qui ont continué d’habiter le logement après le décès de leurs auteurs, les résidents marocains à l’étranger pour leur habitation au Maroc,

- et le propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente.

Une tolérance d'un an est accordée au propriétaire d'un immeuble qui a cessé d'en faire usage comme habitation principale. Durant ce laps de temps, il conserve l'exonération sur la plus-value de cession pouvant lui être accordée s'il a habité son immeuble durant 6 ans en comme habitation principale.

Le législateur fiscal exempte les profits réalisés à l’occasion de la première cession d’un logement dont la superficie couverte et le prix de cession n’excède pas respectivement 100 m² et 200.000,00 DHS occupé à titre d’habitation plus de 4 ans.

Voir, toutefois, la cotisation minimum sur certaines ventes d'habitations principales introduite par la loi de finances de 2019

Exonération tenant au montant du prix de cession :

De plus, est exonéré de l’impôt sur le revenu le profit qui résulte d’une ou plusieurs cessions dont la valeur totale n’excède pas 60.000,00 DHS par année civile.

Le lien de parenté :

A ce titre, la cession à titre gratuit de biens immobiliers consentie entre ascendants, descendants, entre époux et entre frères et sœurs est exonéré.

vous ne bénéficier d’aucune exonération ni avantage fiscal si vous vendez votre appartement pour acheter un autre plus grand pour accroissement familial.

Contentieux fiscal galopant

Force est de constater que le contentieux fiscal relatif au redressement s’est amplifié de façon remarquable entre administration fiscale et contribuable. A l’origine de ce contentieux le problème des méthodes d’évaluation de l’immobilier. Il faut reconnaître que cette question est extrêmement délicate lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier et surtout lorsque le marché est en période de volatilité. La mise sur pied d’un baromètre de l’immobilier au Maroc permettre non seulement d’aider vendeur, acheteur et banquier à avoir une idée sur la valeur des biens immobiliers mais en plus sera une source d’informations fiables à la disposition des économistes et statisticiens chargés de concocter des notes conjoncturelles sur l’évolution de l’indice national de l’immobilier. Même l’administration fiscale et les magistrats pourraient y recourir afin de motiver valablement leurs décisions.

La fameuse formule de calcul

Profit foncier = (Prix de cession - ((Prix acquisition + (prix acquisition * 0.15))*coefficient de réévaluation suivant l’année d’acquisition))*0.2

L'actualité parlementaire et les discussions du PLF (projet de loi de finances) pour 2013, nous amènent a modifier quelque peu les dispositions contenues dans l'article paru ci-dessus.

En effet, la discussion et l'adoption du projet de loi de finances pour 2013 par la Chambre des Représentants ont une incidence sur la taxation des profits immobiliers.

Brièvement, et parce que cela devrait peu concerner la communauté des résidents étrangers à El Jadida, nous indiquons que le profit résultant de la cession d'un terrain nu dans le périmètre urbain verra sa taxation modulée en fonction du délai de possession par le vendeur à compter des transactions intervenues après le 1er janvier 2013. Ainsi, trois paliers d'imposition seront désormais en vigueur :
- profit sur transaction d'un terrain possédé depuis moins de 4 ans : 20 %
- profit sur transaction d'un terrain possédé entre 4 et 6 ans : 25 %
- profit sur transaction d'un terrain possédé depuis plus de 6 ans : 30 %

La loi de finances pour 2013 change également la taxation des profits immobiliers intervenus lors de la cession des immeubles bâtis en périmètre urbain. Le taux d'imposition passe ainsi de 20 à 30 %.

Par contre, l'exonération portant sur les profits acquis à l'occasion de la cession d'un immeuble occupé à titre d'habitation principale est ramené de 8 à 6 ans.

Enfin, et pour être complet, le prix d'acquisition de l'immeuble acquis par héritage retenu pour la détermination du profit sera désormais le prix d'acquisition par le défunt (et non plus la valeur vénale déclarée sur l'acte de succession).

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