Transactions immobilières : la lutte contre le "noir" renforcée...

Le Parlement marocain met une dernière touche à la future loi de finances pour 2014. La lutte contre la pratique courante du "noir" lors des transactions immobilières va être renforcée et les pratiques de dissimulation de prix seront mises sous contrôle.

La loi de finances 2009 avait déjà, au grand dam des professionnels de l'immobilier, introduit dans le Code Général des Impôt du Maroc l'article 65, arme déjà redoutable mise à la disposition des fonctionnaires des impôts pour lutter contre le phénomène. Cet article est libellé ainsi : «En  cas  de  cession  d’un  bien  immeuble  ou  d’un  droit  réel  immobilier  dont  le  prix d’acquisition  ou  le  prix  de  revient  en  cas  de  livraison  à  soi-même a  été  redressé  par l’administration, soit  en  matière  de  droits d’enregistrement,  soit  en  matière de  taxe sur la valeur ajoutée, le prix d’acquisition à considérer est celui qui a été redressé par l’administration et sur lequel le contribuable a acquitté les droits dus».

Depuis son introduction dans le CGI, les professionnels de l'immobilier n'ont eu de cesse que de le faire supprimer. Or, le gouvernement marocain ne l'entend pas de cette oreille : non seulement il n'envisage aucunement la suppression de l'article 65 mais, au contraire, de nouvelles dispositions, faisant l'objet d'un amendement devant la deuxième chambre, viennent le renforcer.

Celles-ci visent à créer dans chaque commune une commission chargée d’élaborer des prix de référence des constructions et des terrains non bâtis pour chaque quartier. Cette grille sera annuellement mise à jour et diffusée, notamment auprès des notaires. Ils serviront de base de calcul aussi bien pour la détermination de la valeur des biens immeubles ou fonciers.

La commission sera composée par des représentants de l’administration fiscale, de la conservation foncière, des autorités locales, des promoteurs immobiliers ainsi qu’un résident du quartier concerné. Sa présidence et son secrétariat reviendront respectivement aux représentants de la commune et de l’administration fiscale.

Il semble toutefois que l'article 65 ait été abusivement utilisé par l'administration fiscale et a provoqué des redressements quasi systématiques. Abusivement, dis-je, car l'administration confond deux notions différentes : le prix négocié de la transaction et la valeur du bien, un bien pouvant avoir une valeur déterminée mais un prix de négociation différent.

Je ne suis d'ailleurs pas sûr que les nouvelles dispositions introduites règlent ce problème puisque la commission sera chargée de déterminer la valeur des biens quartier par quartier. A mon sens, cela n'aura qu'un seul effet : une certaine démocratisation de la fixation de la valeur des biens. Mais cela ne mettra pas fin aux redressements sur le prix des cessions qui resteront alignés sur la valeur des biens.

La logique voudrait que la valeur du bien s'applique pour la détermination des droits de mutation et que le prix réellement payé détermine par comparaison avec le prix de revient du bien (prix d'achat + accessoires), la plus-value pour l'application de l'impôt sur le revenu. C'est d'ailleurs cette logique qui est appliquée dans les pays européens, tout au moins en France. Plus encore, en France, la preuve de la dissimulation éventuelle du prix de transaction revient à l'administration fiscale.